Instituto de desarrollo Urbano - IDU
ir al chat del IDUir a facebookir a twitter
Acceder

Construcciones

 

PROCESO DE ADQUISICIÓN PREDIAL

TEMARIO

1. MARCO NORMATIVO
2. PRODUCTOS NECESARIOS PARA INICIAR LA ADQUISICION
3. REGISTROS TOPOGRAFICOS
4. ESTUDIO DE TITULOS
5. AVALUOS
6. GESTIÓN DE COMPRA
7. ENAJENACIÓN VOLUNTARIA
8. EXPROPIACIÓN ADMINISTRATIVA
9. EXPROPIACIÓN JUDICIAL
10. DAÑO EMERGENTE y LUCRO CESANTE

El Instituto de Desarrollo Urbano le recuerda que no requiere de intermediarios para realizar los trámites ante el instituto. 

1. MARCO NORMATIVO: En Colombia, existen tres formas básicas de adquisición por motivos de utilidad pública:

  • Enajenación voluntaria
  • Expropiación por vía judicial
  • Expropiación por vía administrativa.

Naturalmente existen otros instrumentos legales por medio de los cuales la administración accede a la titularidad de los derechos de dominio y posesión de inmuebles, Vr. Gr., donación, extinción de dominio, sucesión, etc. No obstante, estas son formas de adquisición que no están asociadas a motivos de interés general por  obra pública. Este particular escenario supone entonces la activación por parte del estado de rigurosos criterios de plantación urbana concretados en los denominados planes de ordenamiento territorial.

El Instituto de Desarrollo Urbano está sometido a estos parámetros de plantación en materia de vías y movilidad en todas sus formas (Peatonal, vehicular. Etc.), redundando ello en la producción de espacio público sostenible y planificado.

Este particular escenario supone entonces la activación por parte de la  administración de rigurosos criterios de plantación urbana concretados en los denominados planes de ordenamiento territorial, redundando ello en la producción de espacio público sostenible y planificado.  Los procesos  y tramites asociados a la adquisición de inmuebles necesarios para la ejecución de obra publicas y/o de interés general, tienen su amparo inicial en el articulo 58 de nuestra Carta Política, según el cual:

Se garantizan la propiedad privada y los demás derechos adquiridos con arreglo a las leyes civiles, los cuales no pueden ser desconocidos ni vulnerados por leyes posteriores. Cuando de la aplicación de una ley expedida por motivos de utilidad pública o interés social, resultaren en conflicto los derechos de los particulares con la necesidad por ella reconocida, el interés privado deberá ceder al interés público o social.

La propiedad es una función social que implica obligaciones. Como tal, le es inherente una función ecológica. El Estado protegerá y promoverá las formas asociativas y solidarias de propiedad.

Por motivos de utilidad pública o de interés social definidos por el legislador, podrá haber expropiación mediante sentencia judicial e indemnización previa. Esta se fijará consultando los intereses de la comunidad y del afectado. En los casos que determine el legislador, dicha expropiación podrá adelantarse por vía administrativa, sujeta a posterior acción contenciosa - administrativa, incluso respecto del precio. (Subraya fuera de texto)”

Esta norma constitucional, tiene desarrollo legal en las Leyes 9ª de 1989 y 388 de 1997, ésta último reglamentado por el Decreto 1420 de 1998 en materia de avaluos comerciales y recientemente fue materia de pronunciamiento por parte de la Corte Constitucional a través de la s de sentencia de constitucionalidad No. 4.

Justamente el artículo 58 de la Ley 388 de 1997, destaca cuales son los motivos de UTILIDAD PÚBLICA que pueden generar la adquisición de los inmuebles necesarios para ser afectados a dicha utilidad en los siguientes términos:

Articulo 58. Motivos de utilidad pública. "para efectos de decretar su expropiación y además de los motivos determinados en otras leyes vigentes se declara de utilidad pública o interés social la adquisición de inmuebles para destinarlos a los siguientes fines:

e) Ejecución de programas y proyectos de infraestructura vial y de sistemas de transporte masivo;

 
Respecto de la oferta de compra, vale precisar que ella deberá estar sustentada en un avalúo comercial, en los siguientes términos:

Articulo 61. Ley 388 de 1997. Modificaciones al procedimiento de enajenación voluntaria:

El precio de adquisición será igual al valor comercial determinado por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, la entidad que cumpla sus funciones, o por peritos privados inscritos en las lonjas o asociaciones correspondientes, según lo determinado por el Decreto-ley 2150 de 1995, de conformidad con las normas y procedimientos establecidos en el decreto reglamentario especial que sobre avalúos expida el gobierno.

Sobre dicha reglamentación, debe precisarse que ella está contenida en el Decreto 1420 de 1998.

El valor comercial se determinará teniendo en cuenta la reglamentación urbanística municipal o distrital vigente al momento de la oferta de compra en relación con el inmueble a adquirir, y en particular con su destinación económica

Articulo 67 ley 388 de 1997. Indemnización y forma de pago. En el mismo acto que determine el carácter administrativo de la expropiación, se deberá indicar el valor del precio indemnizatorio que se reconocerá a los propietarios, el cual será igual al avalúo comercial que se utiliza para los efectos previstos en el artículo 61  de la presente ley.

El único avalúo válido y con fuerza jurídica apta para producir efectos jurídicos y ser oponible, es aquel cuyos valores se incorporan en la oferta de compra.

Dicha oferta de compra debe ser notificada tal como lo dispone el inciso 4º del precitado artículo 61 de la Ley 388 de 1997.

La comunicación del acto por medio del cual se hace la oferta de compra se hará con sujeción a las reglas del Código Contencioso Administrativo y no dará lugar a recursos en vía gubernativa.

Con relación  a la posibilidad de revisar el avalúo, tal circunstancia se encuentra igualmente regulada por el Decreto 1420 de 1998, reglamentario de la Ley 388 /97, en los siguientes términos:

ARTICULO 15. La entidad solicitante podrá pedir la revisión y la impugnación al avalúo dentro de los cinco (5) días siguientes a la fecha en que la entidad que realizó el avalúo se lo ponga en conocimiento.

Como bien lo establece la norma, la revisión o la impugnación está sujeta a que exista motivaciones de orden técnico para llevar a cabo una solicitud de revisión, que en ultimas  garantiza la debida aplicación de la resolución 620 de 2008 expedida por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, conforme así lo establece  el Artículo 17º.- “(...) Parágrafo 1º.- “Al decidirse la revisión o la impugnación, la entidad correspondiente podrá confirmar, aumentar o disminuir el monto del avalúo”-

Adicionalmente, El Proceso de Adquisición Predial esta soportado en la siguiente normatividad:

  • ARTICULO 29 DE LA C.  N. (Debido Proceso).
  • ARTICULO 58 DE LA C. N.  (Propiedad Privada).
  • CODIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL 
  • CODIGO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO 
  • LEY 9a DE 1989 
  • LEY 388 DE 1997 (Tramite adquisición).
  • DECRETO 1420 DE 1998 (Avalúos comerciales).
  • RESOLUCION IGAC 620 de 2008 
  • PLAN DE ORDENAMIENTO TERRITORIAL. 
  • LEY 446 DE 1998 (Articulo 10 numeral 1o).


2.- PRODUCTOS NECESARIOS PARA INICIAR LA ADQUISICION: los insumos o productos necesarios para hincar el proceso de adquisición predial son:

  • RESOLUCION RESERVA VIAL expedida por Planeación Distrital  
  • DECRETO ANUNCIO DEL PROYECTO expedido por el Alcalde
  • DECRETO DE URGENCIA  Expedido por la Alcaldía
  • REGISTROS TOPOGRAFICOS
  • ESTUDIOS DE TITULOS 
  • AVALUOS DE REFERENCIA
  • AVALUO COMERCIAL 

Con base en estos insumos, se profiere una oferta de compra, cuya no aceptación, puede originar un proceso de expropiación por vía judicial ó por expropiación administrativa. Ambas, suponen la expedición de una resolución mediante la cual se ordena la expropiación, contra la cual procede únicamente recurso de reposición.

2.1.- RESOLUCION RESERVA VIAL: Consiste en la emisión por parte de la Secretaría de Planeación, de una Resolución que contiene la delimitación cartográfica del corredor geográfico que se verá afectado por la ejecución de la obra respectiva y que a la postre serán objeto de adquisición.

2.2.- DECRETO DE ANUNCIO DEL PROYECTO: Se trata del acto administrativo expedido por el señor Alcalde Mayor, mediante el cual se socializa la próxima ejecución de un proyecto especifico.

2.3.- DECRETO DE URGENCIA: Comporta la decisión administrativa por parte del Alcalde Mayor de ordenar la adquisición de los predios requeridos para un proyecto especifico, bajo el modo de adquisición por expropiación administrativa (es opcional).

3.- REGISTROS TOPOGRAFICOS: Representación cartográfica (plano) que contiene los linderos, títulos de dominio, área de terreno, área de construcción y detalles constructivos que presenta el inmueble, el cual es elaborado por un contratista seleccionado por el IDU para el efecto, con arreglo a la Ley 80 de 1993 a raíz de la reestructuración, la DTDP elabora los R. T.

Aspecto técnico

  • Levantamiento de la Poligonal.
  • Levantamiento de detalles del área de influencia.
  • Levantamiento detallado del predio.
  • Archivo fotográfico.

Aspecto jurídico.

  • Escritura Pública.
  • Certificado de Tradición y Libertad.
  • Boletín Catastral.
  • Cédula o NIT.

4.- ESTUDIO DE TITULOS: Se trata de la verificación mediante los títulos (folios de matricula inmobiliaria, escrituras públicas, etc.), de los reales titulares de los derechos de dominio del predio correspondiente. Este producto era elaborado por un contratista seleccionado por el IDU para el efecto, con arreglo a la Ley 80 de 1993, a raíz de la reestructuración, la Dirección Técnica de Predios elabora los Estudios de Títulos.

5.- AVALUOS: Una vez consolidados los anteriores insumos, se ordena la elaboración del avalúo comercial del predio respectivo. Dicho avalúo se elabora por parte de una Lonja de Propiedad Raíz contratada por el IDU, quien es seleccionado por el IDU con arreglo a la Ley 388 de 1997 y criterios contenidos en el Decreto 1420/98.. El objetivo de estos avalúos es determinar el valor comercial de los bienes inmuebles  de acuerdo a  las normas, parámetros, procedimientos 

Qué parámetros se tienen en cuenta para su elaboración?

  • La reglamentación urbanística municipal o Distrital vigente.
  • La destinación económica del inmueble.
  • Para propiedad horizontal (coeficiente de copropiedad).
  • Características del terreno y construcción.
  • Conservación histórica, arquitectónica o ambiental.
  • La estratificación socioeconómica del bien.
  • Su mayor y mejor uso.

6.- GESTION DE COMPRA: el objetivo de esta gestión es la adquisición de los Derechos Inmobiliarios que recaen sobre los predios que se encuentran dentro del área de influencia necesaria para la construcción del proyecto, así como brindar asesoría legal al proceso de compra-venta.

Estrategia de Adquisición: Determinar las prioridades de adquisición teniendo en cuenta las conveniencias financiera, técnica, jurídica y actitud del vendedor.

  • Conveniencia Financiera: Costo vs. Presupuesto
  • Conveniencia Técnica: Proceso constructivo.
  • Conveniencia Jurídica: Limitación de Dominio.
  • Actitud del vendedor: Disposición de venta.

Políticas de Adquisición

  • Etapas de Adquisición. 
  • Forma de pago.
  • Tiempo de entrega.
  • Garantías adicionales.
  •  Acompañamiento Social.

Actividades que realiza

  • Visita individual a cada predio y/o los propietarios.
  • Recolección de antecedentes inmobiliarios.
  • Estudio de títulos.
  • Preparación de documentos legales de compraventa.
  • Elaboración de conceptos legales inmobiliarios.
  • Acompañamiento y asesoría 
  • Registro de documentos en notaria y/o oficina de registro.

7.- ENAJENACIÓN VOLUNTARIA: se da cuando el propietario acepta la resolución u oferta de compra y se desarrollan las siguientes actividades:

  • Elaboración Oferta de compra.
  • Notificación Personal (5) o por Edicto (10).
  • Inscripción oferta en el Folio (15 aprox.).
  • Termino aceptación o rechazo 30 días hábiles. 
  • Aceptación – elaboración promesa se tramitan los pagos y se pacta la entrega del predio.
    Con los paz y salvos se tramita la escritura de venta ante la notaria con proceso de reparto notarial.

8.- EXPROPIACIÓN ADMINISTRATIVA: Vencido el Término de 30 días hábiles contados a partir de la notificación de la resolución de oferta, con el rechazo del titular o su silencio, se profiere la resolución de expropiación administrativa y se continúa con los siguientes pasos:

  • Notificación Personal (5 días) o por Edicto(10 días)
  • Interposición Recurso de Reposición (5 días). Respuesta IDU al recurso (10 días)
  • Consignación 100% del valor del predio según avalúo.
  • Solicitud de levantamiento oferta y registro de la expropiación administrativa en el folio.
  • Solicita acompañamiento policivo para la entrega.


9.- EXPROPIACIÓN JUDICIAL: Para los proyectos que no cuentan con decreto de urgencia y vencido el Término de 30 días hábiles contados a partir de la notificación de la oferta, con el rechazo del titular o su silencio, se llevan a cabo siguientes pasos:

  • Proyectar el acto administrativo que ordena la expropiación 
  • Presentar demanda ante el Juez Civil del Circuito de reparto solicitando la entrega anticipada del predio
  • Consignación de la caución para obtener la entrega
  • El juez profiere sentencia ordenando la expropiación 
  • Dictámenes periciales objeción al mismo y pruebas
  • Registro de la sentencia 
  • Terminación proceso y archivo

Nota: No obstante lo anterior, durante el proceso de expropiación y siempre y cuando no se haya dictado sentencia definitiva, será posible que el propietario y la administración lleguen a un acuerdo para la enajenación voluntaria, caso en el cual se pondrá fin al proceso.


10.- INDEMNIZACION DE PERJUICIOS: Para cuantificar la indemnización de perjuicios, el Artículo 1613 C. C. dice: comprende el daño emergente y el lucro cesante, ya provenga de no haberse cumplido la obligación, o de haberse cumplido imperfectamente, o de haberse retardado el cumplimiento. Exceptuándose los casos en que la ley la limita expresamente al daño emergente.

Igualmente el Artículo 1614 C. C. define: daño emergente y lucro cesante. Entiéndase por daño emergente el perjuicio o la pérdida que proviene de no haberse cumplido la obligación o de haberse cumplido imperfectamente, o de haberse retardado su cumplimiento; y por lucro cesante, la ganancia o provecho que deja de reportarse a consecuencia de no haberse cumplido la obligación, o cumplido imperfectamente, o retardado su cumplimiento.  
 
Daño emergente: El daño emergente abarca la pérdida misma de elementos patrimoniales, los desembolsos que hayan sido menester o que en el futuro sean necesarios y el advenimiento de pasivo, generados por los hechos de los cuales trata de deducirse su causación.

Lucro cesante: Esta constituido por todas las ganancias ciertas que han dejado de percibirse o que se recibirán luego, con el mismo  fundamento de hecho

 


MAPA DEL SITIO

Instituto de desarrollo Urbano - IDU
Calle 22 # 6-27
Sede alterna: Calle 20 No.9-20
Código postal: 110311
Teléfono: (571) 338 6660
atnciudadano@idu.gov.co
Horario de atención al público
Oficinas: 7:00 am - 4:30 pm
Atención al contribuyente: 7:00 am - 5:30 pm
Radicación de correspondencia: 7:00 am - 4:30 pm