La Dirección Técnica de Predios del Instituto de Desarrollo Urbano IDU es el área encargada de la adquisición de los predios que se requieren para la ejecución de los proyectos por motivos de utilidad pública e interés social; mediante los procesos de enajenación voluntaria o expropiación por vía administrativa.

En qué consiste el proceso de adquisición de predios mediante la enajenación voluntaria.

El IDU, en coordinación con otras entidades distritales (Departamento Administrativo de Planeación Distrital, Alcaldía Mayor de Bogotá, entre otras) establece los proyectos a ejecutar anualmente, de acuerdo con el presupuesto disponible y el Plan de Ordenamiento Territorial (POT).

Teniendo en cuenta la reserva vial establecida por el Departamento Administrativo de Planeación Distrital, el Instituto contrata los estudios y diseños de la obra, los cuales se someten a la aprobación del mismo Departamento de Planeación Distrital. Con base en dichos estudios y diseños el IDU determina los predios requeridos y elabora los Registros Topográficos con las características físicas de cada inmueble, así como los estudios de títulos que permiten señalar, sin lugar a equívocos, a los titulares de derechos reales con quienes se adelanta el procedimiento de enajenación voluntaria. Con base en la información recopilada en el registro topográfico, se solicita la elaboración del avalúo comercial del inmueble a las entidades autorizadas para tal fin (Lonjas, Instituto Geográfico Agustín Codazzi, etc).

Previo al inicio formal de la adquisición, el IDU busca un acercamiento con la comunidad para informarla sobre la construcción del Proyecto Vial o de Espacio Público y el procedimiento que adelanta la Dirección Técnica de Predios. A éste se da inicio mediante expedición de una oferta de compra, que una vez notificada al titular se registra en el folio de matrícula inmobiliaria del predio objeto de compra y tiene un término de 30 días para manifestar si acepta o no. Si el titular acepta la oferta, se procede a elaborar la respectiva promesa de compraventa en la cual se pactan las condiciones de la enajenación como son: objeto, valor, entrega del predio, forma de pago, plazos y obligaciones. Suscrita la promesa por las partes, según lo estipulado y cumplidas las obligaciones pactadas, procede la entrega del predio, el giro de los pagos y el proceso de escrituración.

Este, en síntesis, se adelanta mediante la elaboración de la minuta - borrador de la escritura - que es enviada a la Superintendencia de Notariado y Registro en donde se designa la Notaría que elabora la escritura pública por la cual se transfiere el dominio al favor del IDU, que una vez suscrita, es registrada en el folio de matrícula inmobiliaria.

En caso de la no aceptación de la oferta, incumplimiento de la promesa de compraventa o no suscripción de la escritura, entre otros, la adquisición del predio se adelanta por la vía de la expropiación que consiste en un proceso judicial en el que un juez determina las condiciones de la enajenación según el procedimiento, que para el efecto, establecen las leyes 9 de 1989 y 388 de 1997.

Quiénes intervienen en la enajenación

LA COMUNIDAD NO REQUIERE DE INTERMEDIARIOS PARA ADELANTAR SU PROCESO CON EL IDU

Qué tiene que hacer usted si el IDU le informa que su predio se requiere para un proyecto:

A continuación encontrará la descripción detallada de los pasos del procedimiento de adquisición o enajenación voluntaria y los requisitos exigidos en cada uno:

1. Oferta de compra

La oferta de compra es el oficio por el cual la administración comunica, al propietario de un inmueble, la necesidad del IDU de adquirir el predio para un proyecto determinado, previas autorizaciones estatutarias o legales. Señala el valor, soportado con el registro topográfico, el avalúo, las leyes 388 de 1997, 9 de 1989 y Decreto 1420 de 1998.

Para la notificación de la oferta el titular debe presentarse personalmente, o en caso contrario, ésta será notificada por edicto. Para el acto de notificación el titular debe presentar cédula de ciudadanía. Si es el apoderado o representante legal, debe aportar poder debidamente otorgado y autenticado en donde aparezca: - Nombre del otorgante - Dirección del inmueble - Folio de Matricula Inmobiliaria - Cédula catastral del predio - detallar las facultades otorgadas (notificación de la oferta, aceptación para la firma de promesa de compraventa, suscripción y firma de la Escritura Pública y si se le autoriza para recibir el pago de la venta).

Nota: Al momento de la notificación (o en su defecto con la aceptación) el titular debe aportar fotocopias de los últimos recibos de pago por servicios públicos, aún cuando no se encuentren pagados, con el fin de identificar las nomenclaturas de cuentas internas y el NIE, necesarias posteriormente para los trámites de pago.

El IDU solicita la inscripción de la oferta en el folio de Matricula Inmobiliaria, con el fin de sacar del comercio el inmueble.

Si la oferta no es aceptada el IDU inicia el proceso de expropiación por medio de la Subdirección Técnica de Procesos Judiciales, la cual, previa expedición de resolución ordenando la expropiación presenta demanda ante los juzgados civiles del circuito de la ciudad. Este procedimiento se adelanta con base en lo establecido en el Código de Procedimiento Civil en concordancia con las leyes 9 de 1989 y 388 de 1997.

En caso de no ser posible hacer la notificación personalmente, se fijará un edicto en lugar visible en las instalaciones del IDU por 10 días hábiles.

2. Promesa de Compraventa

Aceptada la oferta por parte del propietario se procede a la elaboración y firma del contrato de promesa de compraventa, el cual establece los términos y compromisos que adquieren las partes (El Prometiente Comprador - IDU y El Prometiente Vendedor - propietario) como son: Objeto de compra, valor, formas de pago (dos contados: 80% y 20% o tres contados: 60%, 20% y 20%), entrega del inmueble, plazos y obligaciones, entre otros

A efectos de dar a conocer el procedimiento específico, en adelante se menciona el trámite del proceso con forma de pago a tres contados:

3. Autorización de pago

Firmada la promesa de compraventa, se inicia el tramite de pago del primer contado que corresponde al porcentaje establecido en la cláusula de forma de pago de la Promesa de Compraventa.

El Vendedor (Propietario o Apoderado) deberá presentar los siguientes documentos para el pago:

Cumplida la recepción de todos los documentos, la Dirección Técnica de Predios radica la autorización de pago en la Dirección Técnica Financiera, que en 30 días hábiles consigna el pago en la cuenta indicada en el formato de la transferencia electrónica.

4. Entrega del predio

El Acta de Recibo es el documento (formato IDU) por el cual el vendedor hace la entrega real y material del inmueble objeto de adquisición al Instituto de Desarrollo Urbano y debe contener: Nombre del vendedor, dirección del Inmueble, cédula catastral, folio de matricula inmobiliaria, área de terreno, área de construcción.

Otros: El inmueble o la zona de terreno debe ser entregado por el vendedor libre de ocupantes y sin contadores de Energía ni medidores de agua y gas en la fecha acordada.

Nota: El vendedor conservará la línea telefónica exonerando de toda
responsabilidad al Instituto de Desarrollo Urbano.

5. Autorización de pago

Recibido el inmueble, se inicia el trámite del segundo contado conforme a lo establecido en la cláusula de forma de pago de la Promesa de Compraventa, previo aporte de los siguientes documentos: Acta de recibo del predio, formato de transferencia electrónica diligenciado y firmado, certificación bancaria, presentación de las facturas por concepto de servicios públicos a la fecha, debidamente canceladas (En caso de no tener servicios públicos, los oficios radicados en las empresas de servicios públicos en donde solicite la certificación de no contar con ellos)

Cumplida la recepción de todos los documentos la Dirección Técnica de Predios radica la autorización de pago en la Dirección Técnica Financiera, que en 30 días hábiles consigna el pago en la cuenta indicada en el formato de la transferencia electrónica.

6. Minuta

La minuta es el borrador que elabora el IDU para que la notaria realice la escritura pública que perfecciona la promesa de compraventa.

Para elaborar la minuta el Instituto requiere constatar el estado de cuentas por concepto de servicios públicos de acueducto y alcantarillado, energía eléctrica, aseo y gas, para determinar la cancelación de la cuenta interna o en su defecto, que no cuenta con el servicio; folio de matricula inmobiliaria (certificado de tradición y libertad) con fecha de expedición no superior a tres meses, en el que deberá aparecer inscrita la oferta de compra del inmueble objeto de negociación; estado de cuenta del impuesto predial por los últimos cinco años; poder actualizado no mayor a seis (6) meses, en caso de representación legal El Instituto de Desarrollo Urbano dando cumplimiento a la promesa de compraventa y a los requisitos anteriormente señalados, envía la Minuta a la Superintendencia de Notariado y Registro que efectuará el reparto y designará la notaría.

Nota: Se debe tener en cuenta que para suscribir la Escritura Pública de compraventa no puede recaer a tal momento ninguna acción jurídica, gravamen o limitación al dominio (Embargos, Hipotecas, Servidumbres, Patrimonio Familiar, Afectación a vivienda etc.).

7. Escritura pública

La Escritura Pública es el documento que perfecciona la negociación mediante el siguiente trámite: De acuerdo al reparto notarial el Instituto de Desarrollo Urbano le comunica al vendedor, la notaria a la cual le fue asignada la elaboración de la Escritura, en donde es transcrita en papel notarial y queda lista para la firma del vendedor. Para firmar la Escritura Pública la Notaria se exige: Pago de gastos notariales, autoavalúo por la vigencia del año respectivo, certificado de estado de cuenta por contribución de valorización expedido por el IDU, fotocopia del acta de recibo del inmueble (entregada por la Dirección Técnica de Predios del IDU), fotocopia del registro topográfico (entregada por la Dirección Técnica de Predios del IDU), fotocopias de las Actas de representación Legal del Director Técnico de Predios (entregada por la Dirección Técnica de Predios del IDU), boletín catastral.

Firmada la Escritura Pública por el vendedor es remitida a la Dirección Técnica de Predios para la correspondiente revisión y firma del Director Técnico de Predios. Realizado este tramite, es devuelta a la notaría para la firma del Notario.

Suscrita la escritura pública por las tres partes (IDU – Propietario - Notario) es retirada de la notaría por el vendedor, quien la entrega en la Dirección Técnica de Predios del IDU, a fin de que se elabore el oficio solicitando a la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos el levantamiento de la oferta de compra y registro de la escritura pública.

Elaborado el mencionado oficio, es radicado por el propietario (en compañía de un funcionario del Instituto) a la par con la escritura, en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.

8. Autorización de pago

Registrada la Escritura Pública en el folio de matricula correspondiente,
se iniciará el trámite del ultimo contado o saldo, para la cual el vendedor
deberá aportar: La primera copia y una fotocopia simple de la escritura pública de compraventa, folio de matrícula inmobiliaria actualizado donde aparezca registrada la escritura pública de compraventa y el Instituto, como propietario del inmueble, formato de transferencia electrónica debidamente diligenciado y firmado.

Cumplida la recepción de todos los documentos, la Dirección Técnica de Predios radica la autorización de pago en la Dirección Técnica Financiera, que en 30 días hábiles consigna el pago en la cuenta indicada en el formato de la transferencia electrónica.

NOTA: No obstante, si usted desea que la forma de pago sea en dos contados (80% y 20%). Para el pago del primero adicionalmente, deberá anexar el acta de entrega del inmueble y las facturas por servicios públicos como se especifica en el numeral 5 (los demás requisitos se mantienen).
El Instituto de Desarrollo Urbano a través del abogado encargado de la negociación, lo guiará en los trámites correspondientes con el fin de agilizar su proceso de enajenación voluntaria.

En qué consiste el proceso de adquisición de inmuebles por vía de expropiación administrativa

El artículo 58 de la Constitución Política de Colombia, garantiza el derecho a la propiedad privada a favor de los nacionales y extranjeros que habiten o desarrollen actividades en el territorio nacional, disponiendo en su parte final que “por motivos de utilidad pública o interés social definidos por el legislador, podrá haber expropiación mediante sentencia judicial e indemnización previa. Esta se fijará consultando los intereses de la comunidad y del afectado. En los casos que determine el legislador, dicha expropiación podrá adelantarse por vía administrativa ...”.

Con el propósito de desarrollar la parte final del referido inciso, el legislador expidió la Ley 388 de 1997, modificatoria de la ley 9 de 1989, la cual en sus capítulos VII y VIII regula lo atinente al procedimiento de adquisición de inmuebles por enajenación voluntaria y expropiación por vía judicial y administrativa, de la siguiente manera:

a) Motivos de Utilidad Pública: El artículo 63 de la ley 388 de 1997 establece expresamente cuales son los motivos de utilidad pública e interés social, que le permiten a las entidades públicas la adquisición del derecho de propiedad sobre terrenos o inmuebles utilizando el mecanismo de expropiación por vía administrativa; motivos dentro de los cuales encontramos “la ejecución de programas y proyectos de infraestructura vial y de sistemas de transporte masivo”.

b) Declaratoria de Condiciones de Urgencia: La autoridad administrativa debe establecer que existen condiciones de urgencia que ameritan la iniciación de tal procedimiento especial. Para el caso concreto, de acuerdo al artículo 64 de la mencionada ley, se requiere de la expedición de un Acuerdo por parte del Concejo de Bogotá, mediante el cual se otorgue al Alcalde Mayor la facultad de decretar la existencia de condiciones de urgencia en la ejecución de las obras viales que deberán ser construidas por el Instituto durante el presente año, en consonancia con el cronograma de obras establecido en el P.O.T. Finalmente, para efectos de establecer la existencia de tales condiciones de urgencia, la autoridad administrativa debe ceñirse a los criterios contenidos en el artículo 65 de dicha ley.

c) Obtención de Insumos: Para el instante en el cual el Alcalde Mayor haya proferido el decreto por medio del cual se declara la existencia de condiciones de urgencia, en la ejecución de la obra de infraestructura vial, la Dirección Técnica de Predios del Instituto deberá contar con los insumos necesarios para dar inicio al trámite de adquisición de los inmuebles, los cuales son principalmente:

d) Inicio del trámite de Expropiación por vía Administrativa: Contando con los insumos anteriormente enunciados, la entidad expropiante debe proferir una resolución por medio de la cual se determine el carácter administrativo de la expropiación. Dicho acto debe indicar el monto del precio indemnizatorio que se pagará al titular del derecho de dominio del inmueble y las condiciones en las cuales se efectúa dicho pago.

Este acto constituye oferta de compra, que se comunica al propietario del inmueble, de acuerdo con las reglas establecidas en los artículos 44 (notificación personal) y 45 (notificación por edicto) del Código Contencioso Administrativo. Una vez la resolución se encuentre ejecutoriada, se solicita la inscripción del mismo en el folio de matrícula inmobiliaria correspondiente, con lo que éste queda fuera de comercio a partir de esa misma fecha, de acuerdo a lo preceptuado en el artículo 13 de la Ley 9 de 1989.

e) Promesa de Compraventa: A partir de la notificación de dicho acto, el propietario cuenta con un término de treinta (30) días contados desde la ejecutoria del acto constitutivo de oferta, para llegar a un acuerdo formal contenido en una promesa de compraventa. En caso de suscribir promesa de compraventa el procedimiento es similar a la enajenación voluntaria. El pago del precio indemnizatorio se efectúa en dos o tres contados, condicionados al saneamiento jurídico del predio y su entrega material y real al Instituto, mediante la puesta a disposición a favor de los respectivos Concesionarios, para dar inicio a las obras antes de que culmine el proceso de adquisición.

f) Orden de expropiación administrativa del inmueble: Cuando transcurra el término anterior, sin que se haya llegado a un acuerdo tendiente a perfeccionar la enajenación voluntaria del inmueble, que se encuentre contenido en un contrato de promesa de compraventa, la entidad debe proferir un nuevo acto administrativo, por el cual se ordene la expropiación por vía administrativa del bien. Conforme al artículo 68 de la Ley 388 de 1997, dicho acto debe contener:

Contra la decisión por vía administrativa procede el recurso de reposición, el cual debe interponerse en los términos previstos en el Código Contencioso Administrativo a partir de la notificación. Dicho recurso será decidido dentro de los diez (10) días hábiles siguientes a la fecha de su interposición, y si transcurrido ese lapso no se ha tomado decisión alguna, se entiende que ha sido decidido favorablemente (Silencio Administrativo Positivo).

g) Pago del precio indemnizatorio: Una vez ejecutoriada la decisión por vía administrativa, por no haberse formulado el recurso de reposición dentro del término legal o por haber sido decidido el recurso interpuesto en forma negativa, previa expedición de reserva presupuestal y autorización de pago, la entidad pondrá a disposición del particular expropiado el valor total correspondiente al precio indemnizatorio.

Si el particular no retira dichos dineros dentro de los diez (10) días siguientes, la entidad debe consignarlos en el Banco Agrario cuenta IDU – pagos por Expropiación Administrativa, y entregar copia de la consignación al Tribunal Administrativo de Cundinamarca, dentro de los diez (10) días siguientes, considerándose que ha quedado formalmente hecho el pago, lo cual es comunicado a los propietarios del inmueble objeto de adquisición.

h) Transferencia del derecho de propiedad a la entidad expropiante: El derecho de propiedad se transfiere a favor de la Entidad mediante el registro ante la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos correspondiente del acto administrativo por medio del cual se ordenó la expropiación en el folio de matrícula del inmueble. Para ello, el Registrador exige que la entidad acredite que el titular del derecho real de dominio sobre el predio expropiado, ha retirado el valor de la indemnización o en su defecto que se ha realizado la consignación correspondiente en la Entidad Bancaria autorizada (Banco Agrario).

i) Entrega del inmueble: Luego del registro de la decisión, la entidad expropiante en calidad de propietaria, adquiere la potestad para exigir la entrega material del inmueble expropiado sin necesidad de intervención judicial, para lo cual puede acudir al auxilio de las autoridades de policía si es necesario, en concordancia con lo establecido por el num. 3 del art. 70 de la Ley 388 de 1997.

Cabe resaltar que en atención a que la norma en comento no establece la autoridad de policía a la cual se puede acudir, ni el procedimiento que debe surtirse en la consecución de la entrega material en aquellos casos en que haya renuencia por parte del ocupante, este Instituto a través de la Dirección Técnica de Predios, en aras de colaborar con la administración distrital, presentó un proyecto para regular el procedimiento que debería seguirse para dicho propósito, bajo la competencia de las inspecciones de policía, correspondientes a la Localidad en la cual se encuentre ubicado el predio objeto de expropiación.

La Secretaria de Gobierno de la Alcaldía Mayor de Bogotá, acogiendo en su totalidad el proyecto presentado por el Instituto, profirió el Instructivo de fecha 31 de enero de 2005, dirigido a los Alcaldes Locales, Secretarios Generales de Inspección e Inspectores de Policía, en el que dispone el trámite que deberá acatarse obligatoriamente por parte de dichos servidores públicos, con el fin de dar cumplimiento a lo previsto en el numeral 3 del artículo 70 de la ley aludida.

Con la entrega material del inmueble, el concesionario queda habilitado para ejecutar la obra vial allí prevista, concluyendo así con la actuación administrativa destinada a la adquisición del mismo.